天天报道:业主抛盘？万科城VS未来荟，值不值得买？

“网红”探盘再出发！

前不久，我们实踩了南湾片区的华发新城，虽然一期至今已有20年楼龄，但实踩下来得出一个结论：如果不考虑全新装修以及外立面，或许华发新城二手改善四房，真的有比新盘香。

这次，我们来到了位处主城区备受欢迎的上冲板块，这里是一个凤凰君颇为喜欢的区域，位置虽靠近坦洲，但更贴近新香洲，配套更丰富、更新，生活幸福指数也非常高。

▲航拍实景，拍摄时间2022.06.14

聚焦在板块内，项目格局也很明了。由两个大家耳熟能详的网红项目作为主力构成，也正是凤凰君本次探盘的最主要目标——万科城和华发城建未来荟。

近期市场回暖，然而凤凰君竟听闻这两大热门二手房小区竟然有业主低价抛盘，导致价格下跌！

其传说原因，其一，TOD小镇保障性租赁住房项目建设启动，公租房和停车场的到来对周边的居住环境造成影响；

其二，与坦洲跨界断头路在近期正式通车，往来车辆增多，既增加了小区路段的交通压力，为附近居民的出入添堵，同时附近有云峰小学及云峰幼儿园，如果此处车流量增大后，会存在较大的安全隐患。

那么实景详情如何？这两个小区到底是否值得入手，凤凰君具体踩盘实探奉上。

上冲小镇区域概况

先看区域整体界面，从航拍图可以看到，上冲小镇整个板块界面崭新，道路、绿化也非常好。

周边区域，无论是珠海界内亦或是坦洲界内，基本都是新房和次新房，整体居住度很不错。

结合地拍来看，宽敞的马路、崭新的楼栋，多条主干道上绿树成荫，对颜值有要求的买家，想必也很快会沦陷。

▲区域实景图，拍摄日期：2023.2.18

同时，这个区域的优势还在于可以把握的现在。

幼儿园、小学、商业街下楼即享，社区公园、公交总站、大型商超环伺左右，无论是吃喝玩乐或是交通出行，配套能满足日常生活所需。

▲万科里

▲云峰小学

结合凤凰君自己的居住感受，整体区域舒适静谧，但同时又不失繁华便捷。

同时，这些配套对于万科城和未来荟两个小区而言，皆能共享。

要说有何区别，万科城的业主到小学、商业街距离更近一点，下楼即达，小孩不用横跨主干道上学，省时安心。

对比小区体量来看，万科城＞未来荟。

先看万科城，项目为2017年交房，整体与新房无异。

其商品房部分，总建筑面积为750192㎡，共有18栋，3梯6户，以塔楼为主。从体量来看，规划有3352户，于上冲而言，也算是数一数二的大社区。

走进小区，得益于小区的高绿化率（绿化率为36.28%，绿化面积约6万㎡），满眼绿意，舒适度极佳。

运动设施、健身跑道均有配齐，水景、大片可供小孩跑跳的草坪也是加分项。

▲万科城（商品房区）

未来荟，稍早建设，但楼龄与万科城差异不大。

小区总建筑面积约10万㎡，总共有12栋楼，其中1-3栋为公寓，靠近主干道；而4-7栋为小高层，8-12栋是高层，则与万科城隔路相望。

值得一提的是，小区整体均为70年产权住宅性质，换句话说，大户型亦或小户型都能享有普通住宅权益。

走进小区，因体量不同，相较于万科城而言，未来荟的园林设计的更为紧凑，绿植的层次也较为丰富。

▲未来荟

当然，会有网友以小区体量大小来评判居住舒适度，但凤凰君认为因人而异。

实际走在这两个小区内，未来荟小高层、高层区域与万科城商品区整体给到居住感觉，其实相差不远。

但相对来说，万科城由于宽楼间距，空间广阔感更强，通风采光会更佳。

而未来荟相比万科城，运动会所则是其优势之一，半室内的羽毛球场、游泳池、乒乓球场、桌球台、儿童游乐区、健身器材区等，都是社区业主权益，下楼即享，非常方便。

▲未来荟运动会所

对比产品丰富度来看，未来荟＞万科城

对比价格来看，万科城＞未来荟

从产品来看，万科城户型面积段较为纯粹，涵盖89㎡-168㎡3至5房。

户型起步门槛高，也保证了纯粹的圈层效应，更贴合改善群体需求，相对而言挂牌房源少，也更保值。

从贝壳找房可以看到，目前万科城挂牌均价为29641元/㎡，最新成交价则在2.7万-3.31万/㎡区间。

▲来源贝壳找房

有意思的是，拉长成交线来看，4房户型相比3房户型更能溢价，接近挂牌均价的同时，甚至能溢价1000-3000元/㎡不等。

而89㎡则要比挂牌均价低1000-3000元/㎡不等。从侧面来看也可反映出小区的改善属性备受认可。

▲来源贝壳找房

未来荟户型面积则更为丰富，涵盖32㎡-107㎡1房至3房户型。

对于不同需求的人来说，选择更多样化：追求学区或投资，有小户型可选，上车门槛低；追求舒适改善，则有小高层和高层的大面积可选。

不过产品的高丰富性，在一定程度上则会影响小区的价格。

从贝壳找房可以看到，目前未来荟小区挂牌均价为26295元/㎡，同地段对比万科城要少3000元/㎡。

▲来源贝壳找房

在其近期的成交上，多为刚需户型以及小户型，价格在2万-2万5/㎡区间，其中小户型可议价空间大，基本比挂牌均价低1000-3000元/㎡不等。

▲来源贝壳找房

而能卖出好价格的，高于挂牌均价的产品则多为小高层产品。

▲来源贝壳找房

处于房价低位，可以考虑入手

那么对于这两个小区而言，如今是入手的好时机吗？不妨来看看两个楼盘历年二手价格。

从安居客的数据可以看到，目前万科城的挂牌价格近两年在2.8-3万/㎡区间浮动，环比去年要少2000元/㎡。

未来荟的挂牌价格则回到了2018年，目前挂牌价仅比2018年高约100元/㎡，环比去年则要低1000元/㎡。

看回开头，无论是公租房、停车场修建，亦或是珠中跨界断头路通车，凤凰君认为这两个因素对两个小区影响并不大。

从实探来看，TOD小镇保障性租赁住房项目距离这两个小区有一定的距离，对居住舒适度影响不大，并且随着项目投入使用，区域内车位少的难题也将被有效缓解，也是一件民生利事。

至于价格下降，可能是业主信心导致，从目前价格来看，凤凰君认为趁着利率处于低位，价格处于低点，此时入手是个好选择。

聚焦到产品，应该如何选？

两个小区的改善户型自然是首选，像未来荟小高层户型，万科城的4房户型，居住舒适的同时，是可以保值升值的。

对小户型有需求的粉丝，仅有未来荟可选；大户型层面，万科城则有168㎡复式可选。

聚焦到同个面积段，在89㎡层面，未来荟户型要稍好于万科城的户型。

对比来看，未来荟多出一个生活阳台，三开间朝南，且动静分区更为清晰。

▲万科城89㎡

▲未来荟89㎡

在最近成交上，两个户型价格相近，但综合价格、楼栋布局、户型结构，凤凰君认为未来荟89㎡性价比要高于万科城的89㎡。

在93㎡层面，未来荟户型也要稍好于万科城的户型。

对比来看，未来荟阳台朝向更佳，同时各个功能区的采光面，未来荟也要更佳一点。

▲万科城92㎡

▲未来荟93.67㎡

但在110㎡层面，万科城的户型则要优于未来荟的户型。

对比来看，万科城朝向佳，横厅布局，无多余浪费面积，舒适度高，而未来荟的户型则为竖厅布局，另外两个卧室有拐拐角角，牺牲了部分采光面。

▲万科城111㎡

▲未来荟107.69㎡

值得一提的是未来荟也有横厅户型，布局在90㎡户型，凤凰君看完也很是心动。

▲未来荟90㎡横厅户型

综合来看，在同个面积段内，未来荟100㎡以内的户型产品要优于万科城的户型，而在100㎡以上户型，万科城的户型则要优于未来荟。

当然，也有粉丝提供一种置业思路，即在未来荟购置一个小户型上学区，在未来荟后面的锦绣明珠购置一个大面积改善居住。

从贝壳找房来看，目前锦绣明珠挂牌均价13327元/㎡，最新成交则在1.1-1.2万/㎡。

▲来源贝壳找房

简单算上一笔账，兼顾学区（未来荟43㎡）和改善居住（锦绣明珠127.72㎡）仅需268.8万，比直接购入万科城还要便宜100万，后期孩子读完书还能转手或出租，666！

▲来源贝壳找房

好了，以上就是本篇文章的全部内容，你是更喜欢万科城还是未来荟呢，欢迎文末留言，当然大家有特别想了解的项目，也可吱一声，凤凰君去替你看！