当前看点!“优等生”保利发展：业绩稳健提升 多项核心指标高质量增长

　　房地产行业进入调整周期，一场空前的洗牌正在激烈进行。大浪淘沙中，始终保持战略定力、坚持长期主义的房企则获得了弯道超车的机会。

　　近日，各大机构陆续发布2023年1月房企销售榜单，行业第一梯队格局有了明显的变化。

　　据中指研究院，今年1月，保利发展销售额为行业第一。而在2022年，保利发展全口径销售金额约为4573亿元、权益金额约为3068亿元，均位于行业第二名。

　　在房地产行业面临巨大调整变革的背景下，保利发展以其敏锐的市场判断力和卓越的综合开发能力，持续保持逆势增长态势。公司强劲的市场表现，进一步彰显了企业稳健的经营实力与品牌影响力。

　　保利发展逆势逢春，得益于长期坚持的稳健经营策略。

　　近年来，保利发展在行业内排名稳步上升，并在过去一年多次夺得“销冠”。夯实主业的基础上，保利发展将能力圈延伸至不动产生态平台。以不动产投资开发、资产运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

　　保利发展的发展潜力获得多家专业机构认可。近日，中金公司发布研报称，保利发展逆势稳健扩表的举措体现出公司较强的经营韧性，积极推进定增事项亦体现出公司较强的成长意愿和诉求，为后续规模和业绩增长提供保障。为此，中金公司维持保利发展“跑赢行业”评级，目标价为22元/股。

　　逆势增长 销售表现领跑行业

　　在房地产行业，保利发展是稳健型选手的代表，其稳健风格既体现于日常经营，也体现在领导班子的交接过程中。

　　2022年，是刘平掌舵保利发展的第一个完整财年。自接棒以来，以刘平为代表的保利发展领导层在保持稳健的基础上，积极把握市场机会，实现逆势增长。

　　从结果看，刘平交出了一份可圈可点的成绩单。

　　进入2023年，保利发展迎来了“开门红”行情。近日，保利发展发布 2023 年 1 月销售简报。 报告期内，公司单月实现签约面积183.94万平方；实现签约金额295.45亿元，同比增加4.39%。

　　与同行相比，保利发展表现优于行业平均水平。作为经营稳健的央企龙头，销售优于行业，韧性十足。

　　精准的战略布局，是保利发展跑赢同行的底气。在土地市场下行周期，保利发展逆势拿地，一方面有利于扩大公司规模，为后续发展筹备充足的土储。另一方面，土地市场溢价率下行时买地，能进一步提升公司利润率，打开盈利空间。

　　克而瑞研究中心数据显示，2022年，保利发展新增土地货值约为2514.8亿元、新增土地价值1350.5亿元、新增土地建筑面积902.4万平方米，三项指标均位居行业首位。随着保利发展布局城市能级提升，未来销售均价提升有望成为其规模增长的主要引擎。

　　首创证券发布研报称，保利发展加大投资拿地力度，有助于优化土地成本提升潜在毛利率。公司始终坚持稳健安全的投资策略，保持投资定力，合理补充高质量资源，实现公司规模的平稳扩张。此外，保利发展拿地强度保持较高水平，一二线核心城市优质土储占比较高，为公司未来销售总量提升和稳定的去化率奠定基础。

　　财务稳健 融资优势领跑行业

　　作为地产龙头企业，保利发展构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。

　　在房企融资的“三支箭”政策落地后，保利发展积极扩宽融资渠道，并获得多家银行授信额度支持。

　　2月7日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告，2023年度非公开发行A股股票申请获得中国证监会受理。公告提到，保利发展早前宣布计划非公开发行不超过8.19亿股，募集资金125亿元，用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金。

　　保利发展此次非公开发行，为“三支箭”落地以后，房企募资额最大的再融资案例。通过再融资，保利发展能进一步优化财务结构，获得支持其投资发展的充足资金。

　　对此，光大证券发布研究报告称，保利发展经营表现强劲，大额定增计划助力优质项目开发，优化资本结构，补强现金流，节约资金成本，提升拿地实力，促进长期综合实力提升。

　　稳健的财务表现能力、强大的经营实力，均是保利发展在资本市场上融资的强大背书。目前，保利发展为房地产行业内融资利率最低、融资渠道最广的企业之一。

　　2月21日，保利发展发布公告称，2023年2月16日，公司成功发行2023年度第一期短期融资券，发行金额25亿元，票面利率2.26%。与同行相比，保利发展此次发布的融资券时间短、金额大、利率低，充分表现出资本对公司的信任与支持。

　　在财务指标方面，保利发展长期是行业的“模范生”。截至2022年第三季度末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.4%，净负债率73.0%，未扣除受限资金的现金短债比为1.9，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

　　得益于稳健的财务表现以优于行业的抗风险能力，保利发展持续获得大公、中诚信等国内评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB ”主体信用评级，展望为稳定。

　　产品为王 “保利式交付”频获好评

　　房地产市场进入深度调整周期，倒逼房企提高产品质量以赢得客户青睐。房地产行业进入下半场，房企的竞争模式也发生变化。

　　过去，房企竞争要素以规模为主，规模越大越容易获得资金支持，更能形成品牌效应实现快速去化。如今，在全面去杠杆的背景下，开发商面临转型挑战。市场规模收缩后，开发商不得不在存量经营上下功夫。产品和服务，才是制胜之道。

　　企业间的竞争，不再局限于规模，而是转向产品、运营、资金等多个维度。一场综合实力的比拼，已经拉开序幕。

　　作为央企，保利发展以“保利式交付”交出产品力答卷。2022年，保利发展在全国88个城市、308个项目中，完美交付了约25.9万套新房，100%落实交付任务、无一延期的保质保量交付。交付体量创历史新高的同时，第三方客户调研满意度稳步提升，处于行业领先水平。

　　从设计到产品，从产品到施工，从建成到交付，产品体系逻辑升级实现了产品品质升级，保利发展不断焕新迭代产品体系，只为以更优质的产品与服务回馈客户、回馈城市。

　　进入新一年，保利发展在产品上的耕耘更上一个台阶。据悉，保利发展选择“以产品为核心”的区域共享中心的组织优化，在保持了既有两级架构的管理优势基础上，并以此为抓手，推动区域在产品标准、服务标准、成本造价、集中采购等业务的拉通，进而享受更大的管理红利。

　　房地产行业进入下半场，市场竞争格局从规模竞争转变为综合实力竞争，长期主义成为行业共识。以保利发展为代表的稳健型房企，在房地产行业的新周期迎来脱颖而出的机会。

　　亿翰智库认为，保利发展作为头部央企，早已具备规模效应。同时，保利发展战略性布局核心城市群以及高能级城市使得土储资源价值更高，有助于锚定业绩的增长。另外，保利发展长期的稳健经营也使企业具备了较低的融资成本，在当前的房地产环境下，土地资源，资金资源都有进一步向实力倾斜的趋势。

　　“综合以上投资、销售、融资等维度的分析，保利发展将获得更高的市场份额，以及具备更强的盈利能力。”亿翰智库研究人员表示。

　　作为企业，不论是经营责任还是社会责任的践行成果，都取决于企业本身的管理理念与治理水平。保利发展始终关注核心竞争力的锻造，近年来，围绕“锻长补短、积厚成器、追求卓越”的工作要求，在结构优化、管理优化、竞争力优化三方面进行管理变革和架构迭代，释放发展潜能，做实降本增效。同时，保利发展回归房地产本源，以客户为中心提供高质量产品与服务，在居住品质的创新与升级上始终走在行业前列。