焦点速看:惠州限售政策“三改一”，大量次新房或将涌入市场

　　为了促进购房需求的释放，惠州将执行了近6年的限售政策由原来的限售3年调整为1年。

　　2月16日中午，惠州市房地产业协会微信官方公众号发布的消息显示，惠州市人民政府办公室发布《关于优化房地产调控政策的通知》，惠州市商品住房(含新建商品住房和二手住房)限售年限由原“取得不动产权证满3年方可转让”调整为“取得不动产权证满1年方可转让”。

　　2月16日下午，惠州市不止一名房产中介对第一财经表示，购买满一年，但是还未满三年的房源已经可以挂牌售卖了。

　　值得注意的是，业主对该政策的响应非常积极。惠州当地一名房产中介对第一财经透露，此前，其在贝壳平台关注了不少小区，每天的新增挂拍只有一、两套，2月16日当天，其关注的小区新增挂牌量上升到了20套左右。

　　中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，缩短限售时限，将有利于促进次新房的流通速度，有助于释放换房需求，大大提高了市场活力。长期看，有利于支持刚性和改善性住房消费的需求释放，促进新房及二手房市场良性循环。与此同时，陈雪强也表示，短期内会造成大量的次新房涌入市场，对二手房市场形成一定冲击。

　　惠州的限售政策始于2017年，当时目的就是为了防投机炒作。易居研究院研究总监严跃进表示，此次限售政策放松，客观上也是因为房地产市场的基本面发生了变化。对新房和二手房放松限售，也有助于促进两个市场的活跃。“政策放松也有一定的约束，不是取消限售，而是有1年的限售期。”严跃进认为，这也是为了防范出现短期炒作的现象，说明政策依然在防范炒房和促进交易市场活跃方面做了平衡。

　　因为紧邻深圳，惠州楼市承接了深圳楼市的外溢需求，很大一部分客户来源于深圳。2021年以来，随着深圳市房地产政策收紧，全国房地产市场整体下行，惠州楼市的销售去化也受影响。根据惠州安居客的数据，2021年惠州市新建商品房共成交99248套，较2020年的160496套减少38.2%。

　　成交量下滑的同时，惠州市新房库存量也高企。克而瑞统计的数据显示，截至2022年4月末，惠州市商品住宅的去化周期为51个月，也就是说，以当时的去化速度，现有的新建商品住房需要4年多才能卖完，库存较高。

　　在此背景下，2022年，惠州多次进行房地产调控政策的优化，2022年4月，惠阳、大亚湾取消限购；8月，首套普通住房首付比例降至20%；11月，二手房“带押过户”模式成功落地；今年开年以来惠州多家银行将首套住房贷款利率下调至3.9%，最低执行3.8%。

　　然而，政策调整的效果并不明显。惠州安居客数据显示，2022年惠州市新建商品住宅成交量继续下滑，共成交59733套，同比减少39.8%。根据克而瑞的数据，2023年1月惠州市新房网签成交共3779套，环比下跌42.5％，同比下降12.6％。