全球即时看!集中供地演变 | 2023年1-2月房地产企业新增土地储备报告
2023-02-19 11:43:52
近期土地供应规模较小，但随着提振经济的措施相继出台，相信市场信心会有所修复，春节后土地市场将逐步回暖。（报告期2022.12.19-2023.02.17）
观点指数 根据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地396宗，供应土地规划建筑面积2057万平方米，环比下降64.4%，同比下降41.8%；供应土地起始楼面价2982元/平方米。
今年广州集中供地公告较去年提早了近50天，为市场主体预留了更多决策时间。随着集中供地制度实施试点的深入，以及近两年来供地规则不断完善，集中供地或开始逐步推广至更多城市。
报告期内，一二三线城市成交住宅用地316宗，成交土地规划建筑面积1762万平方米，环比下降89.2%，同比下降49.8%；成交总价426.6亿元，环比下降92.7%，同比下降55.3%；成交楼面均价2421元/平方米；平均溢价率3.24%。
城市更新方面，据不完全统计，截至2月10日，14家企业在城市更新业务上有新动态。
50家房企新增全口径土储950万方，城投企业占主导
观点指数发布的“1-2月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积950万平方米，同比减少49.6%。
数据来源：观点指数整理
其中，越秀地产、十七冶、芜湖前湾集团新增全口径土地储备分别为47.3万、36.1万以及36.1万平方米，处于领先地位。
从权益拿地金额来看，报告期内土地投资力度最大的房企为东建集团，对应拿地支出为18.4亿元。
东建集团拿下佛山南海桂城一地块，溢价率18.37%。据了解，保利、越秀、华润、建发等房企也参与了这一地块的竞拍。
另外，报告期内龙头房企新增土储较少，越秀、招商蛇口等少数企业有土地拓展，其中，越秀通过股权收购方式取得杭州星桥TOD项目，再次牵手杭州地铁；西安、合肥等城市在统计期内成交土地较多，地方城投企业占主导。
宅地供应建面同比降四成，广州提早公布供地清单
观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应2244宗，环比减少1050宗，同比减少729宗；供应土地规划建筑面积12523万平方米，环比下降41%，同比下降25.8%；供应土地起始楼面价911元/平方米，环比下降18.4%，同比下降14.7%。
数据来源：Wind、观点指数整理
住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地396宗，环比减少523宗，同比减少306宗；供应土地规划建筑面积2057万平方米，环比下降64.4%，同比下降41.8%；供应土地起始楼面价2982元/平方米，环比上升12.8%，同比下降15.1%。
数据来源：Wind、观点指数整理
分城市能级来看，一线城市中上海率先公布2023年首批集中供应住宅用地拟出让地块详细清单。据了解，地块最晚于2023年5月前组织出让公告。
资料显示，上海首批集中供地拟出让19宗地块，总土地面积94.4公顷，除崇明外其余11区均有土地供应，其中青浦供应量最大，拟供应3宗地共24.4公顷；静安拟出让中兴社区C070202单元306-04地块，土地面积0.43公顷。
与2022年相比，上海首批住宅用地供应体量缩小。一方面，近期市场消息称集中供地规则将优化，地块清单公布频次可能增加，因此每一次公告土地供应体量或减少；另一方面，去年第四批集中供地中，上海推介了40宗地，成交仅6宗，因此今年供地规模需要适应市场需求的变化。
值得注意的是，此次公告表明，本批次地块最晚于2023年5月前组织出让公告，似乎坐实了此前传出的自然资源部对于“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月”的要求。
广州方面，2023年首批供地拟挂牌21宗，总用地面积134.5公顷，总建面300.3万平方米，其中中心城区荔湾区、天河区、白云区拟挂牌共8宗地；今年广州集中供地公告较去年提早了近50天，为市场主体预留了更多决策时间。
另外，随着集中供地制度实施试点的深入，以及近两年供地规则的不断完善，集中供地或开始推广至更多城市。
报告期内，二线城市供应住宅用地45宗，供应土地规划建筑面积302万平方米，环比下降76.7%，同比下降41.7%；供应起始楼面价8197元/平方米，环比上升109.5%，同比上升299.7%。
年初各城市挂牌住宅用地的积极性不算太高，杭州、苏州是报告期内主要供地城市。
其中，杭州首批集中供地推出13宗涉宅地块，起拍总价166.7亿元，总建筑面积93.5万平方米，上限溢价率12%。杭州今年首批挂牌宅地规模有所缩减，建筑面积同比减少83.4%，起拍总价同比下降79%。
苏州市2023年首批次集中供地挂牌11宗涉宅地块，起拍总价130.3亿元，总建筑面积70万平方米；与去年同批次相比，出让面积减少22.7%，但起拍总价上涨3.4%，热门板块推出不少地块。
报告期内，三线城市供应住宅用地351宗，供应土地规划建筑面积1755万平方米，环比下降60.4%，同比下降38.4%；供应起始楼面价2077元/平方米，环比基本持平，同比下降2.6%。
整体来看，由于春节假期的季节性影响以及集中供地的新趋势，近期土地供应规模较小，但随着提振经济措施出台，市场信心正在修复，节后土地市场将逐步回暖。
土地成交额下降41.5%，京杭2022年第五批出让高溢价收官
成交方面，1月重点城市中共有3个完成了住宅用地出让，表现分化。
数据来源：Wind、观点指数整理
据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量1642宗，环比减少4624宗，同比减少850宗；成交土地规划建筑面积10833万平方米，环比下降73.8%，同比下降16.4%；成交总价855亿元，环比下降88.8%，同比下降41.5%；成交楼面均价789元/平方米，环比下降57.2%，同比下降30%。
住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地316宗，成交土地规划建筑面积1762万平方米，环比下降89.2%，同比下降49.8%；成交总价426.6亿元，环比下降92.7%，同比下降55.3%；成交楼面均价2421元/平方米，环比下降32.5%，同比下降11%；平均溢价率3.24%。
分城市能级来看，一线城市中北京进行了2022年第五批集中供地，于2月8日结束，成功出让6宗地块，出让建筑面积53.2万平方米，总成交额132亿元，平均溢价率7.8%。
该批次土地出让溢价率主要由石景山苹果园地块、昌平回龙观地块和朝阳小红门地块拉高，其余三宗地块则为底价成交。
值得注意的是，越秀地产此次力压中海斩获石景山地块，时隔两年再次在京城拓地，透露出深耕北京的决心；另外，京东底价拿下亦庄新城一宗宅地，业内推测，该地块将会建设京东的员工“福利房”。
期内，二三线城市土拍不太活跃，其中二线城市成交土地建面和成交总价环比减少94.7%、95%，三线城市则减少97.6%、91%。
值得注意的是，2月7日结束的杭州2022年第五批集中供地竞争较为激烈，吸引了近50家房企参与，其中不乏龙湖、新城、中天美好等民企的身影；5宗地块中2宗封顶摇号、1宗顶价竞得、1宗高溢价成交，总成交金额89.57亿元，平均溢价率10.9%。
数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理
观点指数统计1月二线城市（由于1月一线城市宅地零成交，因此统计数据仅包含二线城市）土地竞得企业类型发现，城投是拿地的主要企业类型，从权益拿地金额来看，1月城投企业拿地支出占比56.2%，其次为民企，占26.6%，国企拿地支出占比17.3%。
以住宅用地成交总价来看，报告期内，西安、宁波、佛山3个城市名列前茅，成交总价分别是76亿元、55亿元以及39亿元。
从涉宅用地成交总价数据来看，期内大额成交地块分布于宁波、佛山、西安以及石家庄，竞得人包含波威控股、东建集团等民企。
成交价格最高的是宁波东部新城核心区以东片区的一宗地块，波威控股与宁波城投联合体、雅戈尔以及滨江与建杭联合体进入摇号环节，由波威控股、宁波城投联合体摇号竞得，楼面价达到26776元/平方米。
大湾区旧改活跃，出险房企引缓兵
城市更新方面，据不完全统计，截至2月10日，14家企业在城市更新业务上有新动态，其中升龙广州南湾村项目以及海岸集团、天健集团、嘉霖集团、鸿荣源、仁恒在深圳的城市更新项目规划均取得新进展。
另外，报告期内多起旧改收购案发生，包括天地源收购西安红庙村棚改55%股权、山东国资纾困奥园翠微村、信达入股中南建设深圳项目等。
观点指数认为，出让大湾区旧改项目股权是出险企业降杠杆的良好手段之一。近年来，恒大、佳兆业、奥园、中南建设、绿景中国等企业已经通过出售旧改项目公司股权减轻了资金压力。
同时，上述企业的旧改项目股权通常只转让部分，未来企业仍可以享受项目发展带来的红利。
