当前消息!20年的楼龄也很香？实踩珠海第一代精装花园小区！

　　如何用六个字概括近期的珠海市场？

　　“火火火，买买买！”

新房市场上，本地客户、东北、香港客轮番扫房，足迹踏遍香洲、横琴、唐家，热度同步蔓延到金湾、斗门。

二手市场上，热度同样不减，其中则主要集中在改善户型。

结合市场火热来看，缘由有三，一来疫情放开，信心恢复；二来利率下降，迎来阶段性新低；三来周期复苏，释放囤积许久的购房需求。

同时，也有中介朋友告诉凤凰君：“像目前有银行二手房的房贷利率可以做到3.6%，对于港澳客来说，已与港澳本地相差不远。

其实他们在这边购置一套改善舒适型大社区的价格是非常香的，毕竟在港澳，大社区、有多功能配套的房子，已经算豪宅了。”

→回顾：珠海首套房贷利率跌至3.6%？暂只适用于二手房！

且趁着这股热风，凤凰君来到了备受改善群体青睐的南湾，实踩了超级大城——华发新城。

其位于全市几何中心位置，因来往港澳便捷的交通，疫情放开后结合处于低点的房贷利率，近期吸引了不少港澳客的关注，那么作为区域内的“城中城”，凤凰君也同样好奇居住于此是一种什么样的体验。

话不多说，小区环境、户型内部、区域环境情况如何，具体来看。

【小区实踩】

园林维护似“出厂设置”，物业给力

华发新城想必大家都不陌生，总分为六期，是华发在前山河畔筑起的超级大城。

值得一提的是，二十年前的南湾还是一片滩涂，随着城市西进扩容，华发秉持城市运营家率先入主南湾。

当时的珠海还没有大师级园林，精装修大社区这一说法，随着2003年华发新城首期产品开盘，可谓一举开启珠海园林大社区新时代，勾勒出珠海城市居住的新版图。

▲2022年初拍摄 华发新城一期、二期亮灯率

“一期、二期：临河静谧，适合有长辈的家庭”

第一站，凤凰君来到华发新城1、2期。

从位置分布来看，这两个区域紧邻前山河畔，相距主干道有一定距离，整体静谧，适合有长辈的改善家庭。

走进小区内部，绿化面积较大，环境较好，在整体园林的维护，华发物业是到位的。

从凤凰君地拍可见，小区内部道路几乎不染纤尘，整体小区的状态看起来是不是觉得不像个20年楼龄的小区。

不过从外立面以来看，则相对有点损旧，看得出是有一定年头的。

产品方面，一期以11层小高层为主，主力面积为128-156㎡三房；

二期分A、B两区，以11层小高层及高层为主，主力户型为123、151、185、195㎡三房至五房。

▲一期瞰园户型窗外景

“三期、四期：楼龄适中，产品丰富”

三期和四期分别位于南北对角处，三期呈扇形沿前山河排布，四期则紧邻珠海大道，对望容闳学校。

三期园林水链如网，内外水景交融，舒适度极佳；四期园林则为植被排布，无大面积水景。

从实景来看，两个小区整体社区状态都很不错，从外立面来看，整体色泽温暖耐看，站在这个节点来看，你很难想象这是一个交付时间超过15年的项目。

▲三期园林

▲四期园林

　　产品方面，三期涵盖89-136㎡两至三房，以及185-256㎡改善大户型，需知，三期呈扇形排布，越大的户型能看到的河景则越佳；四期户型为居家实用之选，涵盖86-141二至四房户型。

▲三期瞰河户型窗外景

▲四期141㎡户型窗外景

　　“五期：当年地王，一期至四期升级版”

　　五期北侧便是前山河，前山滨河公园就在旁边。

　　由于其为2012年交楼，社区整体与楼栋立面看上去仍为崭新面貌。

　　产品方面，涵盖别墅、复式、跃式、小高层产品，而凤凰君本次实踩以高层观河大平层为主。

▲五期瞰河户型

　　综合来看，一二期楼龄偏大，对于年轻一代来说，小区以及房子面貌可能是无法接受的一点，但由于其避开主干道，整体静谧舒适，对于长辈来说，舒适度是有的；

　　三四期楼龄适中，园林、楼栋整体也更新一点，在华发新城共六期中，性价比可以说是极高的，同时产品线丰富，面积段相对可选择性高；

　　五期坐拥核心位置，高层环绕别墅排布，低密、楼间距奢阔，同时下楼就有大片绿地和河滨公园，整体舒适度极佳。

　　【各区挂牌与实际成交价格】

　　如今是入手的好机会吗？

　　目前来看，华发新城一至五期的挂牌单价都不是很高，一期放盘均价2.5万/㎡，二期、三期、四期放盘均价在2.85万/㎡上下浮动，五期放盘均价2.9万/㎡。

　　六期放盘均价3.5万/㎡，基本与新盘相当，性价比不高，在此篇文章中不做讨论。

　　从华发新城一至五期历年走势来看，目前各期的挂牌可以说是近7年来的“价格底”。

　　此外，挂牌价往往会高于实际成交，楼层、朝向不同，实际成交的价格也会不同。

　　譬如华发新城一期，实际成交价要比挂牌价低约3000元/㎡。

　　像华发新城二期至五期，实际成交也基本都低于挂牌价。

▲左右滑动查看各期近期成交价格

　　换句话说，不考虑优质公立学区的前提，单价三万以内，就可以拥有“景观、大社区、改善板块、优质物业”的楼盘，性价比超高。

　　【观点延伸】

　　是性价比之选吗？

　　如果涉及学区的话，凤凰君认为可以两看华发新城：

　　1、若想入读公立中小学，华发新城的学区属于“杨匏安学校 第十三中学”，相对来说不太突出；

　　2、但是若奔着优质的精英教育“容闳学校”而来。则还是有性价比的。

　　像华发新城一期最近成交的144㎡中楼层的三房，单价21478元/㎡，总价310万。

　　而像同楼龄，同面积的文园学区房，以银桦新村为例，144㎡户型成交单价27639 元/㎡，总价398万。

　　两者间相差快接近100万，而这个差价对于信奉“精英教学”的家长来说，用来就读容闳学校也是一个极佳的选择。

　　当然也有粉丝会说，我选择区域新房。

　　凤凰君同样算了一笔账，像目前区域内在售新房142㎡高楼层户型，折后单价接近550万。

　　但这个价格已经可以够到华发新城三期瞰河185㎡的低楼层户型了。

　　凤凰君踩盘了解到，像华发新城三期瞰河185㎡这个户型，总价450万，折合单价约24236元/㎡，虽说处于2楼，但是采光和户型尺度都非常不错，况且还有进一步讲价的可能。

　　换句话说，如果你不考虑新房的全屋精装以及追求崭新的房子界面，或许华发新城二手改善四房，真的有比新盘香。

　　写在最后：

　　从珠海楼市来看，市场热度确实肉眼可见，大家入市的热情比去年下半年增加不少。

　　在这个背景下，无论新房或二手房，凤凰君更建议大家优选改善型房源。

　　一方面，目前在2成首付比例、低房贷利率等多重信贷利好下，上车门槛友好，还款压力减少，但随着市场回暖，优惠折扣收回，想用高性价比，撬动一套优质的改善产品，机会或将减少；

　　另一方面，未来中国的房地产市场，从政策展望来看，其实重点也是支持和扶持改善型住房的购房需求，把眼光聚焦在房子本身的居住属性上。

　　尤其在后疫情时代，越来越多买家重视居住环境，一家人是挤在狭小空间，还是在更大尺度的产品中洒脱生活，体验真的大相径庭。

　　好了，以上就是本篇文章的全部内容，如果大家有特别想了解的项目，也欢迎文末留言，凤凰君去替你看！