备受争议的沙溪村拆迁补偿方案，意外地呈现出最壕安排！

　　该消息一出来，网络上议论纷纷。其中一个常见的说法是有些村民不同意延期，因为拆补标准太低，甚至有些自媒体也说沙溪村每户只赔280㎡。小编从业多年，没听过番禺区的拆补方案有每户280㎡的说法，也不敢相信在位置如此好的沙溪村，竟然还能给出这样的拆补标准。于是我深扒了一下沙溪村的拆补方案，结果大为震惊，沙溪村的拆补标准非但没有每户280㎡的说法，甚至补偿面积远远超出这个数！

　　3.5和3.25之间的差异：报批与实际拆补的原因何在？

　　对旧改有一定了解的人都知道，复建总量核定有几种方式，按栋数、按基底、按户数或人数。根据公开资料显示，沙溪村是按基底方式核定的，即按可计基底29.4万㎡*3.5*1.1核定复建总量113.28万㎡。

　　也有很多村民疑惑，为什么当时按基底*3.5*1.1核定的，但是补的时候只有3.25呢？是不是被开发商或者村干部侵占了？首先这种情况不太可能会发生，村的复建面积是有政府批复认定的，受相关政府部门的监管，有充分的保障机制。对于开发商而言，开发商拿多少融资面积批复里面已经明确了，多退少不补，也就是说批复的融资面积是开发商能拿到的实际融资面积的上限。对于个人而言，所有的产权登记都需要相应的拆补协议作为证明，不可能随便把复建面积登记到村干部个人名下。因此无论是开发商还是村干部都不可能私吞村集体的复建面积。

　　那既然复建面积没少，为什么会从3.5倍变成3.25倍？小编从侧面了解到，这是因为政府核定基底和拆补基底之间的差异造成的。

　　据了解，1986年沙溪村全村统一按人头分了地，全村分地总面积34.5万㎡，并发了住宅地使用证，但是这个证并非真正意义上具有法律效力的产权证，在政府审批实施方案时无法作为合法用地证明。

　　根据《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（广州市人民政府令第5号）第八条规定，“新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80㎡以下；丘陵地区120㎡以下；山区150㎡以下”。番禺区属半丘陵半平原地区，因此，历史上番禺区的建房基底面积按最高不超过120㎡的标准执行。所以可以看到番禺区的所有已批复项目的拆补方案，都有基底不超过120㎡的限制。

　　因此在审批沙溪村实施方案的时候，政府认可的可计基底面积只有29.4万㎡。而目前沙溪村的拆补方案的是按34.5万㎡进行补偿的，因此实际拆补只能补至证载用地面积的3.25倍。

　　解密沙溪村选择3.25倍土地面积补偿的理由

　　根据沙溪村的基础数据调查成果，沙溪村全村现状基底总面积为31.5万㎡，即使按现状基底赔偿，113.28万㎡的复建总量也足够赔偿3.5倍了，为什么不像其他项目一样按现状基底的3.5倍赔偿呢？为什么剑走偏锋，选择按用地3.25倍补偿这么冒险的方案？

　　其实答案很简单，只要算一下大数就知道，因为对于沙溪村来说，按证载用地面积*3.25倍是利益最大化的方案。

　　根据番禺区的旧改政策，旧村改造拆补方案统一按基底*3+20㎡补偿，最高补偿标准不能超过基底的3.5倍，所以其他已批的几个旧村改造项目都是最高奖励至基底的3.5倍。如果说沙溪村按照其他村的补偿方式，那么村民可获得的补偿总量只有29.4万㎡*3.5=102.9万㎡，平均每栋补偿382㎡。

　　而按照目前的补偿方案，补偿基底34.5万㎡，最高补偿3.25倍，则村民可获得的补偿总量为34.5万㎡*3.25=112.1万㎡，平均每栋补偿420㎡。

　　显而易见，对于沙溪村来说，按用地面积补偿3.25更划算。

　　讲得通俗点，就是无论是按基底*3.5，还是按用地*3.25，都是形式上的区别，对于村民来说，真正拿到手的面积才是实实在在的。

　　这也是为什么沙溪村和旧改项目经验丰富的升龙、方圆会选择这个方案的原因。

　　相较番禺区其他地方而言，这个补偿面积是否属于高水平补偿？

　　小编也找目前广州市已批项目的数据对比了一下，发现沙溪村的平均每栋补偿面积不但是广州市最高的，而且遥遥领先于其他项目。这个结果也是意料之中，因为全广州市都有基底面积的限制，只有沙溪村有特殊情况，可以突破这个基底面积的限制。

　　从番禺区来看，沙溪村平均每栋补偿面积远远高于其他几个已批项目，比排名第二的项目多74㎡，足足多了一套房！为什么会有这么大的差距，因为其他村如果按照基底上限120㎡计算，单独补偿面积上限为420㎡，而这个补偿面积是沙溪村的平均水平。也就是说沙溪村的栋均补偿面积是其他村的单栋补偿面积上限，有大量村民的补偿面积超过了420㎡。

　　这里可以体现两个信息：第一，对于沙溪村村民来说，按3.25补偿获得的量远远高于按3.5补偿的量；第二，政府同意了这个方案，意味着政府考虑到沙溪村的特殊情况，默许沙溪村在实际拆补的时候把特有的用地证认定为合法证明，使沙溪村计算补偿的用地面积可以突破120㎡，可见政府对沙溪村改造的支持力度。

　　除了拆迁方案，沙溪村的其他补偿方面同样壕！

　　除了补偿面积大以外，现金补偿方面也同样可圈可点。

　　沙溪村临迁费补偿标准按30元/㎡/月，跟隔壁里仁洞村补偿标准一样。根据广州市住房与城乡建设局发布的《2022年广州市房屋租金参考价》，沙溪村居住用房平均租金17元/㎡/月，对比现状租金水平，这个临迁费标准已经很高。

　　除此之外，沙溪村的临迁费奖励按21元/㎡/月，补偿超高部分，而且不限层数，也就是说即使超建到10层也是有临迁费的，这个奖励力度可不小。

　　此外针对沙溪村部分住宅首层改为商业或仓库的，还有住改商补偿，补偿标准是主要村路60元/㎡/月，其他区域30元/㎡/月，一次性补偿18个月。根据广州市住房与城乡建设局发布的《2022年广州市房屋租金参考价》，商业用房平均租金32元/㎡/月，住改商补偿标准是可以覆盖现状的租金水平的，对于大部分没有住改商补偿的村来说，这个方案也是很有诚意。

　　沙溪村拆补方案另外一个最大的亮点就是现金补偿金额极大。不同于一般旧村签约奖励按2-5万元一栋，沙溪村现金奖励分为三部分，分别是回迁安置货币奖励、签约奖励、交楼奖励，分别按证载用地面积*1500元/㎡、证载用地面积*160元/㎡、证载用地面积*160元/㎡，合计1820元/㎡。按全村证载用地面积34.5万㎡计算，全村的现金奖励高达6.28亿元，平均每栋奖励23万元！按现状不超高不超大面积计算，平均现金补偿634元/㎡，平摊到30个月，相当于每平方米临迁费多21元！

　　综合来说，沙溪村的补偿方案不仅不低，甚至可以说是截止目前广州市拆补标准最高的项目之一。

　　既然是如此高的补偿方案，为什么会被说因为补偿太低不愿意改造？

　　小编觉得主要有几部分因素：

　　一部分原因是因为大家并不了解实际情况，一听到只赔3.25倍自然就觉得低了；更主要的原因可能是因为触及了霸地村民的利益，因为沙溪村内有少部分村民是霸占了村集体的用地建房，所以他们的现状房屋基底面积远远大于用地证的面积，甚至无证建房，而这个拆补方案意味着他们霸地部分是没有补偿的，为了维护现有的既得利益极力反对旧改的推进。

　　至于某些带节奏的自媒体，可能也是为了蹭蹭流量，缺乏严谨考究。

　　其实想知道孰真孰假也很简单，如果沙溪村的拆补方案真的这么差，真的不符合大部分村民的利益，政府又怎么会同意这个方案，更不会同意沙溪村实施方案延期了。

　　所以各位请理性吃瓜。